重磅!(8月25日)下午17時(shí)18分，央行發(fā)布新規(guī)宣布從10月8日開(kāi)始，全面調(diào)整房貸利率計(jì)算方式!
今后，房貸利率將參照最新的LPR市場(chǎng)利率進(jìn)行制定：首套房貸利率不得低于LPR利率(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)二套房貸利率不得低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)(5.45%)
ps:貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(Loan Prime Rate，簡(jiǎn)稱LPR),是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制是在報(bào)價(jià)行自主報(bào)出本行貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的基礎(chǔ)上，指定發(fā)布人對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行計(jì)算，形成報(bào)價(jià)行的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)平均利率并對(duì)外予以公布。目前向社會(huì)公布1年期和5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)報(bào)價(jià)團(tuán)目前由18家商業(yè)銀行組成。
這意味著，繼2015年連續(xù)五次降息之后，中國(guó)房貸基準(zhǔn)利率再次發(fā)生變化!
如今，房貸利率跟隨LPR市場(chǎng)利率浮動(dòng)，這一次從過(guò)去四年的4.9%首次變成4.85%，降低了5個(gè)基點(diǎn)。
此前的8月17日，央行宣布全面改革中國(guó)的利率制度，推出了“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)”。這意味，房貸利率看央行公布的“貸款基準(zhǔn)利率”的時(shí)代終結(jié)了，以后新增貸款都要看LPR。
央行新規(guī)有哪些要點(diǎn)?
實(shí)施時(shí)間：
自2019年10月8日起。
定價(jià)辦法：
以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)(LPR)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
重定價(jià)周期：
最短為1年。
區(qū)別信貸政策：
首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率;
二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn);
商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn);
公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
因城施策：
人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
是否意味樓市正式降息?對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有多大?
對(duì)實(shí)際房貸利率幾乎沒(méi)影響!且不說(shuō)5個(gè)基點(diǎn)的降息，相比25個(gè)基點(diǎn)的常規(guī)降息來(lái)說(shuō)，可以直接忽略不計(jì)。更關(guān)鍵的是，基準(zhǔn)利率是一回事，實(shí)際利率是另一回事。
根據(jù)央行新規(guī)，各地具體房貸利率，由商業(yè)銀行根據(jù)LPR基準(zhǔn)利率加點(diǎn)形成。
這里的加點(diǎn)，就是過(guò)去的上浮，這意味著實(shí)際房貸利率該怎么上浮還是怎么上浮。
而基準(zhǔn)利率的調(diào)整，只是帶來(lái)名義上的降息，對(duì)于實(shí)際利率影響不大。
眾所周知，基準(zhǔn)利率在現(xiàn)實(shí)里其實(shí)沒(méi)有多大意義，實(shí)際利率通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)基準(zhǔn)利率。
2019年7月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。相比于4.9%的基準(zhǔn)利率，分別上浮11%和17.5%。
顯然，樓市定向加息，還會(huì)繼續(xù)維持。房貸基準(zhǔn)利率調(diào)整，影響微乎其微
未來(lái)房貸利率每月都會(huì)調(diào)整!
換句話說(shuō)，現(xiàn)在的4.85%也不是固定的，每個(gè)月都會(huì)調(diào)整!
對(duì)于既有房貸沒(méi)有影響!
按照央行的說(shuō)法，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。這就意味著，新規(guī)只對(duì)2019年10月之后的新增住房貸款有效。
當(dāng)然，房貸利率并非簽了就永遠(yuǎn)不變。如果出現(xiàn)大幅降息或加息，銀行不可能接受過(guò)去的固定利率，相關(guān)房貸利率也會(huì)隨之調(diào)整，只不過(guò)，這個(gè)調(diào)整是1年1次。
未來(lái)房貸利率只能上浮，不能再打折!
如今上海的95折房貸，以及過(guò)去許多城市的85折房貸，或?qū)⒔y(tǒng)統(tǒng)成為歷史!
央行明確規(guī)定，首套房貸利率，不得低于LPR市場(chǎng)利率。以前房貸利率還有打折之說(shuō)，未來(lái)LPR就是最低的下限。
言外之意是，未來(lái)只能加點(diǎn)上浮，最多也只能維持在基準(zhǔn)利率，不能再進(jìn)行打折。
定向加息是常態(tài)，房貸利率不會(huì)輕易降!
這一次，針對(duì)樓市的定向加息，相比往年，反而出現(xiàn)變本加厲之勢(shì)。
近日，合肥有多家銀行暫停二手房房貸，而蘇州的房貸利率甚至上浮到6%以上，創(chuàng)下新高，其他多個(gè)城市也都上浮了房貸利率。
市場(chǎng)利率在下行，房貸利率反而在升高，這種矛盾局面的出現(xiàn)，就是樓市調(diào)控意志的體現(xiàn)。
要知道，這一次LPR利率改革，主要目的在于擠壓銀行利潤(rùn)，服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，降低實(shí)體企業(yè)的利率是關(guān)鍵，而房地產(chǎn)則受到嚴(yán)格管控，被排除在外。
專家解讀新政
此外，還有多位專家對(duì)此做出了解讀!
著名財(cái)經(jīng)金融評(píng)論家余豐慧點(diǎn)評(píng)：這是房貸價(jià)格更加市場(chǎng)化的體現(xiàn)!
中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院副院長(zhǎng)董希淼點(diǎn)評(píng)道：這是全國(guó)統(tǒng)一的最低要求，預(yù)計(jì)多數(shù)地區(qū)個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率將會(huì)有所上升!
中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)點(diǎn)評(píng)道：“房住不炒”的定位不能偏離，同時(shí)避免把房地產(chǎn)工具化。有一點(diǎn)是肯定的，房貸利率至少在短期不會(huì)下降!
中國(guó)銀行主管研究員周景彤點(diǎn)評(píng)道：
第一，目的在于和LPR報(bào)價(jià)機(jī)制緊密銜接，同時(shí)突出住房貸款的行業(yè)特點(diǎn)和政策導(dǎo)向。
第二，新老劃斷，新發(fā)生商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
第三，利率從高。 首套房商貸不得低于定價(jià)基準(zhǔn)，二套房商貸不得低于定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)60個(gè)基點(diǎn)，體現(xiàn)了“房住不炒”、從緊從嚴(yán)的政策導(dǎo)向。
第四，重新定價(jià)。周期最短為1年，這個(gè)與以往政策一致，但重新定價(jià)時(shí)以當(dāng)月市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)。未來(lái)房貸利率會(huì)更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率的差別會(huì)更大。
關(guān)鍵詞： 基準(zhǔn)利率
