12月28日央行發(fā)布公告，要求金融機(jī)構(gòu)3月1日起，在6個(gè)月內(nèi)將存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率或“LPR+加點(diǎn)數(shù)值”浮動(dòng)利率。由于涉及到眾多商業(yè)性個(gè)人住房貸款客戶，因此引發(fā)了廣泛的討論。
我也發(fā)了兩篇討論文章，其中在1月1日的《央行留的選擇題：LPR轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)，你真的選對(duì)了嗎?》，評(píng)論區(qū)里兩位網(wǎng)友的咨詢很有代表性。其中一位房貸利率是5.88%，即基準(zhǔn)利率上浮20%;另一位房貸利率是3.43%，即基準(zhǔn)利率下浮30%。兩人利率水平差別很大，但都提出了共同的問題，轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)LPR呢?
照理說網(wǎng)友們近期應(yīng)該閱讀了不少這方面的文章，之所以還在糾結(jié)轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)LPR，主要是沒有真正弄清楚一個(gè)問題，即LPR對(duì)我們有沒有好處，央行為什么推行LPR?
一、基準(zhǔn)利率和LPR有什么不同?
簡(jiǎn)單地說，基準(zhǔn)利率是一種宏觀調(diào)控工具，在一定時(shí)間內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)頻繁變動(dòng)。由于調(diào)整基準(zhǔn)利率對(duì)市場(chǎng)的影響較大，央行如需要對(duì)貨幣流通量進(jìn)行微調(diào)，通常不會(huì)輕易動(dòng)用基準(zhǔn)利率這一工具，而會(huì)使用調(diào)高或調(diào)低存款準(zhǔn)備金率這一比較溫和的方式。例如目前的五年期貸款基準(zhǔn)利率4.9%，是2015年10月24日發(fā)布的，四年多沒有調(diào)整了，但這段時(shí)間內(nèi)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)了七次。
而LPR是18家綜合實(shí)力較強(qiáng)的大中型銀行對(duì)最優(yōu)客戶的平均貸款利率，市場(chǎng)化程度較高。用我之前打過的一個(gè)比方，基準(zhǔn)利率是央行制定的具有強(qiáng)制性的“建議零售價(jià)”，而LPR是基準(zhǔn)利率規(guī)范下的反映市場(chǎng)實(shí)際供求的“平均零售價(jià)”，這是兩者之間的基本差別。
二、央行為什么推行LPR?
由于基準(zhǔn)利率輕易不會(huì)變動(dòng)，銀行以基準(zhǔn)利率為定價(jià)基礎(chǔ)制定的貸款利率就顯得不夠市場(chǎng)化，不能反映真實(shí)的市場(chǎng)供求變化，不利于促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下行。在這樣的大背景下，央行將銀行貸款利率與基準(zhǔn)利率脫鉤，就是希望發(fā)揮LPR對(duì)貸款利率的引導(dǎo)作用，從而在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，推動(dòng)實(shí)體企業(yè)實(shí)際利率進(jìn)一步降低。
三、不同利率轉(zhuǎn)LPR策略有何不同?
既然央行推行LPR的目的是促進(jìn)市場(chǎng)利率下行，而LPR又是銀行對(duì)最優(yōu)客戶的貸款利率，因此將房貸利率與基準(zhǔn)利率脫鉤，轉(zhuǎn)為與LPR掛鉤，從道理上來說并不會(huì)不劃算。
至于LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)數(shù)值，是現(xiàn)有房貸利率與最新LPR的差額形成的，今后將固定下來，這與原房貸合同基準(zhǔn)利率的浮動(dòng)比例不會(huì)改變是一個(gè)道理，只不過前者是絕對(duì)值，后者是相對(duì)值罷了。
回到上述兩位網(wǎng)友的問題，不同利率水平轉(zhuǎn)LPR在策略上有什么不同嗎?以下三點(diǎn)意見供大家參考。
1.如果剩余的還貸期限較短，鑒于未來幾年市場(chǎng)利率還有下行空間，不管原房貸利率高還是低，轉(zhuǎn)LPR都是可行的。
2.如果剩余的還貸期限較長，還有十幾二十幾年，理論上利率不會(huì)一路下行，通常還會(huì)有上行周期，浮動(dòng)利率相對(duì)于固定利率在不同周期的盈虧可能會(huì)部分互相抵銷，只是誰也無法判斷上行周期或下行周期哪個(gè)會(huì)更長。就目前的政策氛圍和近期LPR的走勢(shì)來看，選擇LPR可能會(huì)更好一些，至少可以先享受預(yù)期的降息紅利。
3.如果認(rèn)為目前利率是近三十年的最低水平，從長期來看希望鎖定未來的利息成本，那么原房貸利率低的選擇固定利率較為可行，且原利率越低未來風(fēng)險(xiǎn)越小。
關(guān)鍵詞： 房貸轉(zhuǎn)換LPR不劃算
