周末，都在等降準(zhǔn)的消息，央行卻突然公布一個(gè)重磅文件。突然宣布，2020年3月1日起，所有存量房貸利率要“重新定價(jià)”!

2020年3月1日起，房貸“重新定價(jià)”

太突然!降準(zhǔn)消息沒有等來，卻突然等來樓市重大政策。意義非凡。

今天(12月28日)早上9點(diǎn)，央行通過官網(wǎng)公布了“存量房貸”的利率政策。

簡(jiǎn)單概述下文件內(nèi)容：

1、自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

2、自2020年3月1日起，，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

3、存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。

4、金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。

這個(gè)可謂影響面巨大，涉及超過28萬億個(gè)人房貸的利率“玩法”。

事實(shí)上，最近一個(gè)多月來，關(guān)于存量房貸利率一直是眾多買房者關(guān)注的重點(diǎn)。這一政策公布，對(duì)購(gòu)房人，已經(jīng)買過房的，對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生重大影響!

對(duì)已買房、將買房人的影響

存量貸款如何轉(zhuǎn)向LPR定價(jià)?

2019年大部分人都在關(guān)注LPR對(duì)新購(gòu)房的影響，但在政策里很多人也問到，存量貸款如何辦?已經(jīng)買過房的業(yè)主，過去的貸款利率如何辦?

要知道，截止2018年末，我國(guó)住戶部門貸款余額47.9萬億，同比增長(zhǎng)18.2%，增速較上年回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。住戶部門貸款余額占存款類金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比例為35.1%，同比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。

2018年末，個(gè)人住房貸款余額為25.8萬億元，占住戶部門債務(wù)余額的比例為53.9%。

這絕對(duì)不是一個(gè)小數(shù)字。而每年新增的買房的也不少，新政策下，貸款利率如何?

1，存量房貸，在2020年利率水平保持不變。

簡(jiǎn)單說，就是2020年的“商業(yè)性個(gè)人住房存量貸款”保持利率不變!你2019年是什么利率，2020年還是這樣!暫時(shí)不讓你變了啊。

因?yàn)檫@個(gè)體量太大，一時(shí)半會(huì)也難以調(diào)整，怕出亂子，干脆先別動(dòng)。

2，商業(yè)房貸“重新定價(jià)”最短周期為1年。

簡(jiǎn)單說，房貸利率只能1年1變，不能半年或者每月變化。以前是，只能每年1月1日根據(jù)前一年最后一次利率變動(dòng)結(jié)果，重新確定新一年房貸利率。

但現(xiàn)在，時(shí)間將不再固定，具體要看你的貸款機(jī)構(gòu)與你貸款的時(shí)間。

3，從今往后，商業(yè)房貸可以選擇固定利率，也就是你可以直到貸款還完都不變。

看著很爽是不是?

但這一個(gè)有點(diǎn)坑，不建議大家選擇。

為什么?

因?yàn)椴还苁侵袊?guó)還是世界，長(zhǎng)期來看利率走低是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

前不久負(fù)利率時(shí)代說得那么火，為什么?就連我們高層也只是說我們有能力延緩負(fù)利率時(shí)代到來，也沒敢保證我們不會(huì)進(jìn)入負(fù)時(shí)代。

所以，其實(shí)還是按照LPR標(biāo)準(zhǔn)，一年一次的好。

但這會(huì)對(duì)整個(gè)樓市市場(chǎng)造成什么影響?房貸利率的影響只是最直接的一方面，這個(gè)政策文件，對(duì)樓市、房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次影響才剛剛開始。

對(duì)整個(gè)樓市市場(chǎng)的影響

這是中國(guó)前所未有之變局開端!

短期看，有利于存量貸款的購(gòu)房者，相當(dāng)于降息，因?yàn)長(zhǎng)PR短期降低是趨勢(shì)，特別是在2020年，降息降準(zhǔn)是趨勢(shì)。這對(duì)購(gòu)房者算是一大利好。

目前，LPR已經(jīng)成為新發(fā)放貸款的定價(jià)基準(zhǔn)。而5年期利率的下調(diào)實(shí)際上意味著一個(gè)新的周期的開啟，哪怕這個(gè)下降速度很慢，但也是新周期的開始。

對(duì)購(gòu)房者，這只是開始，100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計(jì)減少月供10890元。看似不多，但未來30年5年期就不變了?

肯定不可能。所以....

其次，整個(gè)樓市的貸款基準(zhǔn)得到一次規(guī)整，再往后意味著沒有基準(zhǔn)利率存在。當(dāng)然這會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期工程。但，這將會(huì)是新的開始。

10月8日之后的購(gòu)房者已經(jīng)執(zhí)行LPR定價(jià)的不會(huì)變了!

但過去5年前貸款基準(zhǔn)利率是4.9，大部分購(gòu)房者都是85%折(7折基本是2011年前購(gòu)房者)執(zhí)行的。這下可能就會(huì)減去一部分基點(diǎn)了。

但最近2年的購(gòu)房者很可能是要+基點(diǎn)。這也是央行公告中說允許基點(diǎn)為負(fù)的原因。就是說，你買房時(shí)打折和上浮(不變)的在LPR基準(zhǔn)上進(jìn)行。

什么時(shí)候開始?

這項(xiàng)工作明年3月1日開始，這意味著明年起存量房貸1月1日調(diào)整的慣例被打破，意味著新的局面到來。尤其是有一點(diǎn)我們必須注意。

這一次調(diào)整是單向的：定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

關(guān)鍵詞： 房貸