后疫情時(shí)代，隨著基建項(xiàng)目快速推進(jìn)，挖掘機(jī)和重卡銷量連續(xù)兩月增速60%以上，房地產(chǎn)銷售增速延續(xù)2020年5月回升態(tài)勢(shì)，30個(gè)大中城市商品房成交面積增長(zhǎng)9.4%，顯著高于4、5月，對(duì)內(nèi)需支撐明顯。
不過，在中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院、經(jīng)濟(jì)學(xué)院、中誠信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限公司聯(lián)合主辦的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇(CMF)宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題研討會(huì)上，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、CMF主要成員、住建部政策研究中心原主任秦虹表示，在市場(chǎng)恢復(fù)的過程中，頭部企業(yè)、大型城市優(yōu)勢(shì)明顯，資源聚集效應(yīng)進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)分化格局進(jìn)一步得到強(qiáng)化。這種市場(chǎng)格局下，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯，調(diào)控的定力和對(duì)精準(zhǔn)度的要求進(jìn)一步提升。
“2020年兩會(huì)政府工作報(bào)告再提房住不炒、因城施策和促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策要求。房住不炒是大基調(diào)，因城施策則充分考慮到了超級(jí)分化的市場(chǎng)格局。這充分表明了，未來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)出‘市場(chǎng)超級(jí)分化’與‘政策堅(jiān)定調(diào)控’并存的特征。”秦虹表示。
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)待調(diào)整
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積與銷售額增速基本同步，但此前兩者相差6%-10%，反映出當(dāng)前總量的恢復(fù)主要依靠打折促銷、購房補(bǔ)貼，以及核心地段、核心城市的一二手房?jī)r(jià)倒掛，通過降價(jià)推動(dòng)了銷量增長(zhǎng)。
在秦虹看來，疫情之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)占有率、融資成本、土地儲(chǔ)備格局、企業(yè)盈利能力以及不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面，均出現(xiàn)了超級(jí)分化的格局
數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，在全國(guó)商品房銷售面積仍是負(fù)增長(zhǎng)的情況下，按全口徑銷售額計(jì)算，排名前3大房企的門檻提高了8.9%，前10大房企提高了6.2%，頭部房企市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提高。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)。在防控地產(chǎn)過度金融化與防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收緊，融資難度普遍增大，融資規(guī)模和融資成本都顯示出越來越大的差別，“馬太效應(yīng)”越加凸顯。
同時(shí)，企業(yè)的土地儲(chǔ)備也越來越拉開差距。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)，企業(yè)規(guī)模越大，獲地的能力越強(qiáng)。2020年1-4月，僅排名前30的房企拿地?cái)?shù)量占到前50名企業(yè)拿地?cái)?shù)量的84%。2020 年 1-5 月，前10 企業(yè)拿地總額3415 億元，占TOP50 企業(yè)的 36.9%。房地產(chǎn)大企業(yè)在復(fù)產(chǎn)復(fù)工、增加投資的能力方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中小企業(yè)。
不僅拿地?cái)?shù)量多，大企業(yè)在地價(jià)方面的優(yōu)勢(shì)也很明顯。從樓面地價(jià)均值看，前10企業(yè)的土地成本顯著低于排名11-50企業(yè)，前者約為后者的30%-50%。2020年1-4月，前10大房企拿地的平均樓面地價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他規(guī)模房企，說明了土地成本在企業(yè)間的分化。
地級(jí)以上城市，大企業(yè)覆蓋率遠(yuǎn)高于中小企業(yè)。這為后期更高的盈利水平留足了更多的空間。
報(bào)告顯示，這種分化不僅只在企業(yè)間，也反映在城市層面。由產(chǎn)業(yè)和人口的集聚特點(diǎn)所決定，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求格局差距很大，部分城市供求關(guān)系緊張，仍需采取限價(jià)控價(jià)的措施。而另外一些城市，由于經(jīng)濟(jì)活力不足和新增人口減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減弱，交易低迷，房?jī)r(jià)面臨下跌壓力，特別是一些非重點(diǎn)都市圈的三四線，還需依靠打折優(yōu)惠，以價(jià)換量獲得銷售回款。
這也導(dǎo)致了庫存的差異化。截至2020年3月末，一線城市短期庫存去化時(shí)間為12.6個(gè)月，較去年四季度末提升0.1個(gè)月;二線代表城市短期庫存去化時(shí)間為10.6個(gè)月，較去年四季度末提升0.6個(gè)月;三四線代表城市短期庫存去化時(shí)間為13.6個(gè)月，較去年四季度末提升0.9個(gè)月，自2018年6月以來持續(xù)提升。
在植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速分化對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言存在很多積極影響，比如，一些經(jīng)營(yíng)不善的弱小房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出了市場(chǎng)，使得市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更加合理，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高是有好處的;同時(shí)這種分化有助于降低行業(yè)成本;此外有了一些比較大的規(guī)模企業(yè)之后，可以更加有規(guī)模地進(jìn)行管理，便于市場(chǎng)管理的規(guī)范化。
調(diào)控應(yīng)該因城施策
由于房地產(chǎn)對(duì)貨幣政策高度敏感，因此在當(dāng)前寬松貨幣政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是堅(jiān)定的，為防止投機(jī)炒房仍堅(jiān)持了比較明確的金融抑制政策，嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。從今年兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)政策也可以看出，高層重申“房住不炒”的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“過去很多年房地產(chǎn)市場(chǎng)被認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)下跌，但是這種預(yù)期并沒有實(shí)現(xiàn)，目前看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)即便處于頂峰狀態(tài)，很多城市還會(huì)出現(xiàn)上漲，這也顯現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性。”中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、CMF聯(lián)席主席，中誠信集團(tuán)董事長(zhǎng)毛振華指出。
在他看來，房子本身不是一個(gè)一般的消費(fèi)品，它具有投資品的功能。這種性質(zhì)影響了房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律的運(yùn)行。短期來看，房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅快速下降的風(fēng)險(xiǎn)是非常小的。然而在某些人口和產(chǎn)業(yè)流失比較嚴(yán)重的地區(qū)，特別是在四五線城市，房?jī)r(jià)下行存在非常大的可能性。
“在這個(gè)時(shí)點(diǎn)研究中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展方向，要考慮到貨幣擴(kuò)張給資產(chǎn)市場(chǎng)帶來的一些影響。除此之外，我國(guó)的城市化率也會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)城市化空間在與基本面相吻合時(shí)，一旦貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，往往會(huì)在資本市場(chǎng)首先體現(xiàn)出來。”新時(shí)代證券副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東說。
不過，在摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)通過總量帶動(dòng)的時(shí)代早已過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更多的是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。盡管2020年房地產(chǎn)再次顯示了非常強(qiáng)的韌性，但未來房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)可能會(huì)越來越弱，此外未來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是走弱的。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力更多來自結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。
“當(dāng)下我們改革的主要方向集中在農(nóng)村土地改革、戶籍改革和新一輪城鎮(zhèn)化的改革，從宏觀來講未來中國(guó)可能會(huì)尋找一些新的支柱產(chǎn)業(yè)來取代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是最大的一個(gè)挑戰(zhàn)。”朱海斌說。
值得注意的是，房地產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)該因城施策，不要一刀切，不同的城市未來的走勢(shì)不一樣，面臨的困境也可能不一樣。在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，不能僅僅從房地產(chǎn)本身考慮，還要看到房地產(chǎn)跟地方債務(wù)是密切聯(lián)系在一起的，一旦房地產(chǎn)發(fā)展起來，地方政府可能會(huì)有擴(kuò)表的沖動(dòng)。這需要各地政府把握好度，不能透支未來，埋下一些風(fēng)險(xiǎn)隱患。
“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)上是行政性管控市場(chǎng)，不能簡(jiǎn)單地把房地產(chǎn)價(jià)格的變化與整個(gè)國(guó)民生產(chǎn)的成本完全聯(lián)系起來;同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)超級(jí)分割的多元化隱性的、房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)在還有許多住房無法進(jìn)入二手房市場(chǎng)。目前建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的衍生品鏈條不是很長(zhǎng)，主要是以房地產(chǎn)和土地為核心的資產(chǎn)證券化以及證券化之后的衍生品，風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)性較小。中國(guó)是成長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)市場(chǎng)與日本、歐洲這種成熟型經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)有本質(zhì)的屬性差別。”中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)劉元春表示。
針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，秦虹表示，仍然要以穩(wěn)房?jī)r(jià)為目標(biāo)，因城施策，把握好房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏。同時(shí)，以都市圈為范圍，統(tǒng)籌房地產(chǎn)發(fā)展與調(diào)控。此外，要以城市更新為抓手，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí);以控制風(fēng)險(xiǎn)為底線，儲(chǔ)備各類相機(jī)決策的政策措施;以量、價(jià)、金融等指標(biāo)為核心，進(jìn)行系統(tǒng)性市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。(張智)
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)
