進(jìn)入9月以來，全國(guó)多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策，疊加融資新政，整體有收緊之勢(shì)。
現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則是冰火兩重天的局面。有的城市地王頻出，新房被搶，如佛山、深圳;有的城市卻是成交和價(jià)格雙跌，持續(xù)低迷。
在此背景下，房企紛紛調(diào)整四季度的銷售策略。受疫情沖擊，上半年大部分房企年度目標(biāo)完成率未達(dá)到一半，在剩下的3個(gè)多月里，“金九銀十”成為各家房企“搶收”的關(guān)鍵。
9月初，恒大喊出7折促銷，打響搶收的第一槍。由于大部分房企今年的貨量都集中在下半年尤其是四季度，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，大規(guī)模的樓市促銷潮即將來臨。
調(diào)控再加碼成都，這個(gè)西部熱點(diǎn)城市，突然在9月14日出臺(tái)樓市調(diào)控新政。新政內(nèi)容共15條，涵蓋了加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控、落實(shí)金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調(diào)控政策、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管監(jiān)測(cè)、強(qiáng)化輿論宣傳引導(dǎo)等六個(gè)方面。
成都“房產(chǎn)新政15條”調(diào)控重點(diǎn)在于，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。
易居研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，增值稅政策是今年各地調(diào)控的政策新動(dòng)態(tài)。目前全國(guó)包括深圳、無錫、沈陽和成都已經(jīng)調(diào)整了增值稅的政策，即從過去的“滿2”調(diào)整為“滿5”。
他認(rèn)為，類似政策預(yù)計(jì)是后續(xù)各地容易采納和模仿的政策，這有助于防范“快進(jìn)快出”的炒房行為，使得買房行為更加理性。
成都之外，9月12日，常州也出臺(tái)新政，要求市區(qū)新購(gòu)商品住房取得產(chǎn)權(quán)證后4年方可交易;二套房貸最低首付60%。
而作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，繼7·15新政之后，再次給“假離婚買房”打補(bǔ)丁。
9月10日晚，央行深圳市中心支行、銀保監(jiān)會(huì)深圳監(jiān)管局、深圳住建局聯(lián)合發(fā)文，將創(chuàng)新上線建立婚姻信息查詢機(jī)制，查詢借款人婚姻狀況和購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下住房套數(shù)，作為貸款審核依據(jù)，實(shí)行差別化房貸的辦理。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際上，過去深圳假離婚的，普遍都是采用偽造離婚證明來進(jìn)行的。換句話說，此類離婚的目的，都是為了騙取首套購(gòu)房資格，所以新政需要追溯過去三年的房產(chǎn)持有情況。
而婚姻信息聯(lián)網(wǎng)后，通過偽造離婚記錄等方式，繞過房地產(chǎn)“限購(gòu)”“限貸”政策或獲取更低首付的房貸行為，會(huì)無所遁形。
從以上這些政策來看，調(diào)控基調(diào)均為“支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房”，既有收緊的地方，也有適度放寬的地方，但整體以收緊為主。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)融資和資金管控也前所未有地嚴(yán)厲。9月14日，在國(guó)務(wù)院例行吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝對(duì)市場(chǎng)傳言的融資新規(guī)進(jìn)行了回應(yīng)。
他說，房企資金監(jiān)管及融資規(guī)則，醞釀了將近兩年時(shí)間，目的在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化，矯正房企盲目擴(kuò)張行為。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控最寬松的2020年上半年過去了，調(diào)控收緊已經(jīng)難免。預(yù)計(jì)后續(xù)將有超過30個(gè)城市會(huì)發(fā)布出臺(tái)收緊力度不同的房地產(chǎn)政策，維持市場(chǎng)平穩(wěn)。
價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)?無論是調(diào)控政策收緊抑或是融資“三條線”，都給各家房企的年度銷售目標(biāo)帶來了巨大壓力，也讓今年“金九銀十”成為各家房企“搶收”的關(guān)鍵。
根據(jù)三條紅線“踩線”情況，房企將分為紅、橙、黃、綠四檔，如果三道都觸線則為紅檔。
以2020年中報(bào)數(shù)據(jù)來看，220家A股、港股、美股上市房企中，“踩線”房企多達(dá)七成，其中恒大、融創(chuàng)、富力、綠地等三條紅線全部超過了。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)經(jīng)評(píng)論員郭施亮認(rèn)為，融資規(guī)則收緊對(duì)房企現(xiàn)金流以及負(fù)債率存在較大考驗(yàn)，房企急需在“金九銀十”通過打折促銷加快現(xiàn)金回收，逐漸降低凈負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，來提升房企自身的風(fēng)控能力。
9月7日，恒大宣布對(duì)全國(guó)樓盤600個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行7折優(yōu)惠，打響了“價(jià)格戰(zhàn)”的第一槍，爭(zhēng)取在九、十月份完成2000億的銷售目標(biāo)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，恒大作為業(yè)內(nèi)龍頭房企，多年一直有打折促銷的習(xí)慣，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)又率先開啟，后續(xù)肯定有更多的房企跟進(jìn)。
9月10日，市場(chǎng)傳言碧桂園也將打折促銷。碧桂園方面表示，公司一直保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)健，目前并無針對(duì)全國(guó)范圍項(xiàng)目大幅降價(jià)促銷的計(jì)劃。
不過，在一些城市和項(xiàng)目上，碧桂園仍然采取了靈活的價(jià)格策略。9月13日，佛山陳村碧桂園三龍匯首開，正式開盤價(jià)格比此前的吹風(fēng)價(jià)2.6-2.9萬/平低了不少，最低價(jià)2.1萬/平，開盤當(dāng)天折扣去到了9.1折左右。
碧桂園三龍匯位于廣州地鐵7號(hào)線和廣佛環(huán)線上蓋，規(guī)劃為集商業(yè)、居住、辦公為一體的TOD項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。
近期，資金充裕的央企中海地產(chǎn)也加入到了優(yōu)惠售房的行列，通過9.9折優(yōu)惠、花式減免、補(bǔ)貼等福利促進(jìn)房產(chǎn)銷售。
可以預(yù)測(cè)，未來一段時(shí)間，各家房企的推盤力度會(huì)加大，跟隨恒大促銷的房企會(huì)明顯增加。
事實(shí)上，上半年受疫情的影響，大部分的房企缺失了至少兩個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)，年度銷售目標(biāo)一半都沒有完成。甚至，有些企業(yè)已經(jīng)下調(diào)了年初設(shè)定的銷售目標(biāo)，完成率依然沒有達(dá)標(biāo)，大部分的銷售壓力都集中在下半年尤其是四季度。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，前50強(qiáng)房企在下半年的可售貨量和銷售目標(biāo)，有數(shù)萬億。
張大偉分析認(rèn)為，各地經(jīng)濟(jì)都在快速?gòu)?fù)蘇，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，7-8月平均恢復(fù)水平已經(jīng)超過了去年同期的100%，多地已超之前水平。
由于近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策也比較嚴(yán)格，樓市調(diào)控也一直堅(jiān)持“房住不炒”的原則，既要防止房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，又要避免大起大落，所以指望房?jī)r(jià)大幅度下降也不太現(xiàn)實(shí)。因此，可以判斷，房?jī)r(jià)在金九銀十期間，會(huì)保持平穩(wěn)偏下降的整體格局。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，四季度樓市促銷肯定是會(huì)有的，房企大都會(huì)進(jìn)行價(jià)格方面的讓利、折扣等，但不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)。
關(guān)鍵詞： 樓市調(diào)控
