今年三季度以來的密集樓市調(diào)控，終于對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生影響。
10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年9月，70個(gè)大中城市的新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅均出現(xiàn)回落，并且回落幅度明顯。在8月出現(xiàn)加速上漲的苗頭后，70城房?jī)r(jià)再度回歸到溫和上漲的區(qū)間。
雖然不同城市之間的房?jī)r(jià)走勢(shì)差異依然明顯，但一二三線城市房?jī)r(jià)漲幅均出現(xiàn)收窄，仍然反映出價(jià)格降溫的現(xiàn)實(shí)，這也被認(rèn)為是調(diào)控動(dòng)作頻繁出現(xiàn)的結(jié)果。
三季度是今年樓市調(diào)控最為密集的時(shí)段。7月和8月，監(jiān)管層連續(xù)召開會(huì)議，不僅提出以“三條紅線”為主的房地產(chǎn)金融審慎管理制度，還對(duì)部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市進(jìn)行“定向指導(dǎo)”，這種密集的動(dòng)作在以往頗為少見。
這些政策措施不僅平抑了9月的房?jī)r(jià)，也將會(huì)對(duì)后續(xù)的市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。
調(diào)控實(shí)現(xiàn)“精準(zhǔn)打擊”
統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比8月回落0.2個(gè)百分點(diǎn);31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，回落0.3百分點(diǎn);35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。
二手房方面，一線城市和二線城市的漲幅也均有回落，三線城市持平。
房?jī)r(jià)上漲城市的數(shù)量變化，也體現(xiàn)出降溫的勢(shì)頭。70個(gè)大中城市中，9月有55個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降，比8月減少4個(gè)。這也是近5個(gè)月以來的最低值。
政策調(diào)控趨嚴(yán)，被認(rèn)為是房?jī)r(jià)降溫的主因。
隨著新冠疫情逐漸得到控制，以及信貸環(huán)境的寬松，今年二季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫。到7月和8月，部分區(qū)域市場(chǎng)成交過熱，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)非理性提升。于是，中央監(jiān)管層和地方政府開始密集作出政策表態(tài)，并強(qiáng)化樓市調(diào)控。三季度也由此成為今年調(diào)控政策出臺(tái)最頻繁、力度最大的時(shí)段。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年7月、8月和9月，中央和各地推出調(diào)控政策的頻次分別為32次、32次和35次。
這其中不乏一些重磅會(huì)議。比如，7月24日，監(jiān)管層召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)。8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)。這些會(huì)議的規(guī)格之高、表態(tài)之頻繁，都是近年來所少見。
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月以來，(70大中城市范圍內(nèi))共有銀川、唐山、徐州、無錫、成都、沈陽、長(zhǎng)春、深圳、寧波、杭州、南京等11個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策。其中，除徐州政策出臺(tái)時(shí)間較晚外，其余十城的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)止?jié)q或增速回落的現(xiàn)象。
此外，參加部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)的6個(gè)城市中，除常州外，納入70大中城市統(tǒng)計(jì)的沈陽、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山5城，9月房?jī)r(jià)漲幅也均有所收窄。
房企的矛盾心態(tài)
市場(chǎng)層面，房企漲價(jià)的動(dòng)力也在減弱。隨著以“三條紅線”為主的房地產(chǎn)融資管理新政開始試點(diǎn)，房企在減少對(duì)外投資的同時(shí)，也在加大推盤，通過回籠資金來改善財(cái)務(wù)表現(xiàn)。
為此，進(jìn)入9月，以恒大為代表的一批房企啟動(dòng)降價(jià)促銷，使得部分房企在9月的銷售均價(jià)出現(xiàn)下滑。
公告顯示，今年9月，融創(chuàng)、旭輝、雅居樂的銷售均價(jià)均有所下降。國泰君安的分析指出，按照“三條紅線”的監(jiān)管要求，融創(chuàng)共有兩項(xiàng)指標(biāo)“踩線”，實(shí)施降價(jià)促銷的恒大，三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線”。
事實(shí)上，在財(cái)務(wù)壓力帶來推盤潮下，9月的商品房銷售規(guī)模大增。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局19日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年9月單月，全國商品房銷售面積為1.86億平方米，同比上漲7.25%;銷售額為1.87萬億元，同比上漲16%。兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史同期新高。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，十月仍是傳統(tǒng)營銷旺季，再考慮到房企的年度任務(wù)完成情況不佳，預(yù)計(jì)四季度的銷售規(guī)模仍將維持在高位。但價(jià)格方面，由于對(duì)業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流的需求強(qiáng)烈，多數(shù)房企不敢貿(mào)然漲價(jià)。
但與此同時(shí)，指望房企大幅讓利也不現(xiàn)實(shí)。
9月17日，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)閉門會(huì)在鄭州召開，會(huì)上，兩家本地房企代表——建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森和正商集團(tuán)董事長(zhǎng)張敬國都表示，不帶頭降價(jià)。
按照30多位河南房企掌門人和一線房企在豫當(dāng)家人的觀點(diǎn)，降價(jià)促銷可能帶來的后果有四：“第一，會(huì)使得已購房者的資產(chǎn)縮水，可能導(dǎo)致部分人出現(xiàn)過激的維權(quán)行為，不利于社會(huì)穩(wěn)定。第二，房?jī)r(jià)大起大落，對(duì)金融業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)都將造成巨大影響，一損俱損。第三，可能會(huì)造成一大批房企倒閉，缺少資金、土地儲(chǔ)備的中小型房企很難活下來，一旦倒閉，會(huì)導(dǎo)致爛尾樓不斷增加;資金鏈斷裂可能致使債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。第四，消費(fèi)者普遍存在買漲不買跌心理，即使降價(jià)，房企也難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。”
無論這一“價(jià)格聯(lián)盟”能否形成，房企的矛盾心態(tài)已然凸顯。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此評(píng)論稱，企業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復(fù)雜多變，對(duì)價(jià)格的調(diào)整也會(huì)更為慎重。
嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，短期內(nèi)，多數(shù)房企仍將面臨規(guī)模與利潤的平衡，其價(jià)格策略也趨于穩(wěn)健。預(yù)計(jì)在今年四季度，70城房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將保持平穩(wěn)。(張敏 )
關(guān)鍵詞： 樓市調(diào)控 城市房?jī)r(jià)漲幅
