文|恒心

(資料圖片僅供參考)

來源|博望財(cái)經(jīng)

時(shí)間的輪盤已轉(zhuǎn)至下半年，上半年的業(yè)績也出爐了，但“成績”不理想。

今年上半年，全國GDP同比增長5.5%，雖然快于2022年全年3%的經(jīng)濟(jì)增速，但房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在31個(gè)省區(qū)市中，僅8地房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)正增長，逾七成呈現(xiàn)負(fù)增長，超半數(shù)投資下滑幅度超過全國水平。

此前文章已提及，目前房地產(chǎn)真正的投資邏輯在于尋找優(yōu)質(zhì)龍頭，反映在基本面上，就資金充裕、融資能力強(qiáng)、儲備土地多及產(chǎn)品競爭力強(qiáng)。這篇就以土地儲備作為切入點(diǎn)，尋找房地產(chǎn)板塊回調(diào)后的投資機(jī)會。

土地儲備充沛且布局均衡，可解后顧之憂

無毋庸置疑的是，土地儲備是影響房企銷售額的直接因素，也是房企最大的底氣。換句話說，充沛的土地儲備對于提高房企銷售業(yè)績、“活下去”有著至關(guān)重要的意義。

保利發(fā)展斬獲今年前7個(gè)月銷冠的背后，是有充沛且布局均衡的土地儲備做支撐。

據(jù)了解，保利發(fā)展堅(jiān)持“中心城市+城市群”深耕戰(zhàn)略布局，在重點(diǎn)深耕珠三角、長三角、京津冀等城市群的同時(shí)，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略走向，逐步延伸至中部、西部、海峽西岸等國家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。截至2022年末，保利發(fā)展于全國一百余個(gè)城市的儲備建筑面積為16,454.67萬平方米，其中儲備建筑面積排名前十的城市分別為廣州、佛山、武漢、成都、長沙、茂名、昆明、青島、北京和東莞，上述城市儲備建筑面積合計(jì)占比為36.54%。

在保利發(fā)展保持投資定力，堅(jiān)持深耕戰(zhàn)略，儲備項(xiàng)目豐富且成本相對合理。

保利發(fā)展通過公開市場招拍掛、城市更新、產(chǎn)業(yè)拓展、兼并收購等多元化渠道獲取項(xiàng)目，項(xiàng)目拓展能力持續(xù)提升，2022年新增土地儲備金額占當(dāng)年銷售金額的比例小幅增長0.55個(gè)百分點(diǎn)至35.27%，新增儲備項(xiàng)目平均樓面地價(jià)較當(dāng)年銷售均價(jià)整體處于較低水平，土地投資節(jié)奏穩(wěn)健。

拿地區(qū)域方面，保利發(fā)展2022年于38個(gè)核心城市的拓展金額占比達(dá)98%，隨著新獲取項(xiàng)目城市能級提升，當(dāng)年新增土地樓面均價(jià)明顯增長，2023年一季度新增土地金額和新增土地容地率面積同比分別下降45.75%和52.58%，于38個(gè)核心城市拓展金額占比為98%，新增土地樓面均價(jià)進(jìn)一步增長。

同樣，碧桂園的土地儲備也很充沛。

截至2022年末，碧桂園在中國境內(nèi)擁有處于各開發(fā)階段的項(xiàng)目權(quán)益建筑面積合計(jì)20,154萬平方米，其中權(quán)益已竣工面積（含已竣工已預(yù)售未交付及已竣工未銷售）、權(quán)益在建面積（含已獲預(yù)售證（已預(yù)售）、已獲預(yù)售證（未預(yù)售）和未獲預(yù)售證在建面積）和權(quán)益待開發(fā)項(xiàng)目面積占比分別為4%、63%和33%，在建未售及待開發(fā)部分面積較大，項(xiàng)目儲備規(guī)模較為充足。

從項(xiàng)目儲備區(qū)域布局來看，碧桂園在其大本營廣東省的開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益建筑面積占比仍最突出，而其余省份占比呈現(xiàn)均衡化，有助于其分散區(qū)域房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目所處城市能級來看，碧桂園已獲取權(quán)益可售資源中位于一、二線城市和三、四線城市的占比分別為39%和61%，位于三、四線城市的項(xiàng)目占比仍較大。

近年來，碧桂園保持較為審慎的拿地策略，量入為出，2020~2022年權(quán)益拿地金額占權(quán)益簽約銷售金額的比重均不超過40%，其中2022年大幅收緊投資力度，僅以一二級熟化及收并購方式獲取9個(gè)項(xiàng)目，且以一二線城市項(xiàng)目為主。未來碧桂園計(jì)劃繼續(xù)加大一二線城市項(xiàng)目獲取力度，使一二線城市項(xiàng)目與三四線城市項(xiàng)目占比更趨均衡。

此外，碧桂園嚴(yán)格執(zhí)行以銷定產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)策略，將建設(shè)資金優(yōu)先用于預(yù)計(jì)銷售情況較好、能產(chǎn)生正向現(xiàn)金流貢獻(xiàn)的項(xiàng)目，以增強(qiáng)其在不利市場環(huán)境下的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

當(dāng)然，華潤置地也不甘示弱，土地儲備充足，項(xiàng)目布局均衡，以一線及熱點(diǎn)二線城市為主，截至2022年底全口徑土地儲備3853.15萬平方米，土地儲備充足；在建及在售項(xiàng)目主要位于一線及熱點(diǎn)二線城市，可為其后續(xù)發(fā)展提供良好基礎(chǔ)。

可以看出，擁有充沛土地儲備且布局均衡的房企，自然也不會差到哪去。

土地儲備是房企的底氣，但失去資金和融資就會變得一文不值

要清楚的一點(diǎn)是，充沛和均衡，兩者均必不可少。

對于富力而言，雖然土地儲備可售面積較充裕，且擁有較大規(guī)模的待盤活優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目及投資物業(yè)，但布局較分散，三四線城市項(xiàng)目面臨去化壓力。

數(shù)據(jù)是最好的證明。截至2022年底富力全口徑土地儲備（按未竣工項(xiàng)目總可售面積核算）4708.11萬平方米，其中發(fā)展物業(yè)土地儲備4520.64萬平方米、投資物業(yè)土地儲備187.47萬平方米；2022年權(quán)益口徑協(xié)議銷售金額384.3億元。

富力以獨(dú)立開發(fā)為主，綜合權(quán)益占比90%以上，雖然土地儲備總規(guī)模較充裕，但在流動性壓力下，近年來新增土地儲備較少，去化速度相對較快的優(yōu)質(zhì)土地儲備持續(xù)消耗，導(dǎo)致土地儲備質(zhì)量有所下降。從區(qū)域分布來看，截至2022年底，富力土地儲備分布于90多個(gè)城市或地區(qū)，布局分散，增加了項(xiàng)目管理壓力和管理成本。從城市能級來看，剔除海外項(xiàng)目和投資物業(yè)項(xiàng)目，富力境內(nèi)未竣工項(xiàng)目中仍有一定規(guī)模的三四線城市項(xiàng)目，面臨去化壓力。

此外，富力還有較多已簽約的城市更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化后將有效補(bǔ)充土地儲備。截至2021年底，富力已簽約合作城市更新項(xiàng)目超過64個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過7200萬平方米，預(yù)計(jì)可售面積超過3500萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值超過10000億元，其中約93%位于一二線城市，大灣區(qū)面積占比達(dá)76%。但值得注意的是，城市更新項(xiàng)目開發(fā)周期不確定性相對較大，項(xiàng)目前期支出將導(dǎo)致富力一定規(guī)模的資金沉淀，且項(xiàng)目若要轉(zhuǎn)化為可開發(fā)土儲，尚需持續(xù)資金投入，后續(xù)面臨的資本支出壓力較剛性。

與富力有著相同問題的還有恒大和融創(chuàng)。

根據(jù)恒大發(fā)布了2021年、2022年的兩份年報(bào)可知，截至2022年底土地儲備還有2.1億平方米，另外還有79個(gè)舊改項(xiàng)目，而且這些舊改項(xiàng)目里，在深圳的就有34個(gè)。2022年年底融創(chuàng)權(quán)益土地儲備約1.6億平方米，權(quán)益土地貨值約1.77萬億，約80%位于核心一二線城市。

兩者都擁有如此龐大的土地儲備，共同原因在于此前過度擴(kuò)張、高杠桿經(jīng)營，但目前已無資金支持以及再融資能力，或許無法讓這些土儲經(jīng)營變現(xiàn)。

所以，擁有充沛且布局均衡的土地儲備是優(yōu)質(zhì)房企最大的底氣，但這一切都是建立在有資金支持和融資能力強(qiáng)的基礎(chǔ)上。

接下來，我們將要討論產(chǎn)品競爭力對優(yōu)質(zhì)房企所發(fā)揮的重要價(jià)值。

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